Наредбите за зониране обхващат четири основни строителни въпроса: височина, употреба, насипност и плътност. Тези правила определят максималната височина на сградата; допустимите му приложения, които включват съображения за жилищни, търговски, промишлени и домашни офиси; ширината и дълбочината на сградата; и броя на разрешените единици на декар.
Регламентите за зониране не са били използвани в началото на средата на 1900-те години. В допълнение, регулациите се променят редовно, за да се адресират промените в общността. Следователно, ако сте в по-стар квартал, вашият тип къща може да не съответства на зоната, в която живеете. Например, може да имате еднофамилен дом в търговска или многофамилна зона. Това е известно като предварително съществуваща, несъответстваща употреба. (Въпреки че това звучи като лошо нещо, това просто означава, че употребата ви е „открита“ или разрешена да продължи, стига да не направите значителни промени в нито една от четирите основи, обхванати от регулациите за зониране.)
Най-общо казано, само използването, височината и насипните ограничения засягат добавките за жилищни сгради. Ако искате да добавите спалня, оранжерия, кухня, фамилна стая или друго пространство, което е в съответствие с жилището, обикновено можете да отпуснете всички притеснения относно съображенията за използване. Има обаче едно съществено предупреждение: Ако къщата ви попада в съществуващата категория на несъответстваща употреба, ще ви трябва одобрение, наречено отклонение от общината, за да изградите добавка.
Отклонение позволява изключение от правилото за вашата конкретна ситуация. Без вариацията не можете да добавите добавката. Дори ако къщата ви е в съответствие с настоящите правила за зониране, ще ви е необходима дисперсия, ако предложите добавка, която е по-висока от максималната височина за зоната или по-голяма от максималната ширина. Освен това е необходима дисперсия, ако промените използването на сграда като преобразуване на гаража си в магазин за цветарство.
Получаването на дисперсия не само струва пари, но също така може да включва значително време и усилия. Може да се наложи да наемете адвокат или други специалисти (планиращ, инженер или архитект), които да ви помогнат да докажете, че отклонението е необходимо.
Отклоненията се предоставят въз основа на специални съображения като насърчаване на общественото здраве, безопасността, морала и общото благосъстояние; осигуряване на безопасност от пожар, наводнение, паника и други бедствия; осигуряване на адекватна светлина, въздух и открито пространство; или изключителни и ненужни трудности, свързани с конкретния сайт. Освен това трябва да покажете, че няма да има отрицателно въздействие върху общността или вашите съседи. Обикновено вариантите се определят от съвет за зониране на местните граждани, избран от управителния орган на общината.
Изискванията за възстановяване изискват броя на краката между зоната на сградата и линията на собственост. Неуспехите са проектирани да осигурят адекватно пространство между сградите за светлина, вентилация, достъп и поверителност. Например, къща обикновено трябва да е на 10 до 15 фута от границата на страничната собственост. Неуспехите отпред и отзад като цяло са много по-големи и зависят от размера на партидата.
Най-добрият начин да определите съществуващото отношение на вашата къща към границите на собствеността е да проверите платформата за проучване на вашия дом. Трябваше да получите копие на този документ, когато сте си купили къщата. Ако не, можете да получите копие от вашата община. След това проверете със служители по зониране или изграждане на служители за подходящите разстояния за връщане. Не можете да създадете добавка - или дори навес - извън зоната на възстановяване, освен ако не се появи дисперсия. Още по-лошото е, че ако го направите без вариация, може да бъдете принудени да премахнете добавката.
Ако живеете в район, който е сравнително гъст, вероятно ще бъде по-трудно да получите разрешение за строеж за допълнение, тъй като има по-малко място за строеж, без да навлизате в неуспехи. В много по-стари райони къщите вече са построени до линиите на връщане назад. В по-малко гъстите крайградски райони може да има повече възможности, особено ако къщата ви е на голям парцел. В повечето случаи добавянето в задната част на къщата е най-добрият вариант, тъй като това вероятно ще има най-дълбоката неуспех и най-малко посегателство върху вашите съседи.
Наличието на сервитут или ограничение на акта може да попречи на изграждането на добавка.
Сервитутът представлява законна лихва върху парцел, собственост на друг, различен от собственика на земята. Сервитутът дава право на притежателя на конкретна ограничена употреба.
Повечето сервитути са предназначени да осигурят достъп до услуги и комунални услуги. Например, община може да притежава канализационен сервитут на част от имот за буря или канализация. Наличието на този тип сервитут означава или че канализационната тръба е под земята, или че градът има право да постави канализация там.
В по-голямата си част сервитутите се закупуват или поставят върху имот и остават със собствеността до законова промяна. Те трябва да се показват на вашата платформа за проучване или на вашата карта или данъци. Малко вероятно е сервитутът да може да бъде променен, за да се прибави допълнително, особено ако тръбата или електрическите тръби са разположени под земята. Собственикът на жилище не притежава правата върху земята върху сервитут, въпреки че е в негова собственост.
Ограниченията за сделките са условия, поставени върху имота от бивши собственици, които могат да защитят конкретни зони от имота или могат да поставят условия за строеж. Възможно е да има ограничения за сделките за защита на влажните зони или други природни ресурси, или може да ограничи вида на благоустройството или промените, които могат да бъдат направени в имот. Например много общини ще поставят ограничения по отношение на домовете, когато те са построени за първи път, за да защитят откритото пространство от бъдещо развитие.
Федералните, щатските или местните разпоредби сега защитават много домове или квартали, които имат историческо, културно или етническо значение. В по-голямата си част тези правила са ефективни и помогнаха за запазването на характера на много по-стари градски и селски среди.
Притежаването на исторически имот обаче може да представлява специални предизвикателства. Вашият ремонт може да струва повече, а специалните одобрения може да изискват повече търпение. Вероятно ще трябва да се съобразите с наредбите, които изискват конкретни материали и одобрение на вашите планове от общината или от местна историческа комисия. За щастие, резултатите често си струват допълнителните време и разходи.
Ако къщата ви е историческа сграда или се намира в исторически квартал, говорете със съответните местни, щатски или федерални служители и получете одобрение преди да направите каквито и да било външни промени във вашия дом. (Понякога промените в интериора, като например преместване на стени или добавяне на допълнителен капацитет към комунални услуги, също са регулирани; попитайте предварително за времето само за да сте сигурни.)
